楼市将报复性上涨？做梦！28万亿货币放水都拉不起动了
作者：倾城之夏发布时间：2023-02-26分类：知识浏览：302评论：0
最近一段时间，看到不少人开始炒作房地产要报复性上涨了，房产交易大厅人满为患了，甚至还有照片为证。
首先，照片这东西，你又不知道什么时候拍的，而且某地某时人多，并不能说明什么问题，还是要以统计数据说话。
1月份，我们的房地产成交在重点监测的100个城市里面，下跌了40%左右，这里面，当然有春节因素的影响的，但是即便排除这个影响，也看不到任何报复性反弹的影子。
你可以不相信房价数据，毕竟房价数据比较难以统计，即便是同一个城市，不同的区域价格也相差巨大，多的可以相差到3倍以上，均价其实并不能准确代表一个城市的房价水平。而房地产的成交数据，就是加起来的一个总量，准确度还是相当高的。
去年开始，房地产出现了一个重大的转变，就是正式和M2，也就是广义货币量的增速脱钩了。
去年我们一共增加了28万亿的M2，创下了历史纪录，而M2的增速也平均回到了11%以上，创下了5年以来的新高。同期，GDP的增速却只有3%，但是房价总体却在下滑。
另外，房价走势和刺激政策也几乎完全脱钩。2022年，房贷利率不断下调，甚至不少地方首付也下调。另外，二线城市及其以下，基本上都已经放开了限购。我曾经预计的只有一线城市还会限购，其余城市几乎全部放开，已经成为了现实。
按照以前的经验，房地产不是即将报复性上涨，而是已经在报复性上涨的路上了，但是，这次不一样了。
最大的区别，我认为在于预期的转变。人们不再预期房价永远上涨，很多城市都已经开始下跌，甚至是从2018年就跌到了现在，4年的房地产熊市，足够扭转人们的预期，以前最长的熊市，除开个别小城，不到一年。
加上人口数据的出炉，我们正式进入了负增长，从出生率下滑到人口负增长，我们只用了8年，全球最快。现在，我身边的人，几乎没有人相信人口还能重新回到增长的了，大家都已经认清了人口的趋势，这已经改变了人们对于未来的预期。
没有上涨的预期，那么房地产市场的投机性需求将几乎完全归零，而之前的投机性房产，则反过来要开始出货了，这将形成房地产市场的长期压制。
而刚需主要是20来岁的年轻人，以及改善性的住房，这部分的需求当前的楼市供应足够满足，甚至同样是供大于求的。而这部分房地产市场的规模，我和万科的郁量判断基本一致，就是每年大概10万亿的规模，准确说，应该是每年10亿平米的规模，然后逐年下跌，最终可能跌到7亿平米的规模。
不要被一些无良媒体吓倒，市场不缺房子，缺的只是接盘侠。
